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개별공시지가

개별공시지가란?

국토교통부장관이 매년 공시하는 표준공시지가를 기준으로 시장, 군수, 구청장이 조사한 개별 토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 토지가격비준표상의 토지특성차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 지가를 산정 후 감정평가업자의 검증을 받아 의견수렴과 군,구 부동산가격 공시위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장, 군수, 구청장이 결정, 공시하는 개별토지의 단위면적당 가격(원/제곱미터)을 말함.

개별공시지가란?

  • 1989년도에 토지공개념제도가 출범되면서 합리적인 제도의 정착을 위하여는 당시 건설교통부의 기준지가, 행정자치부의 과세시가표준액, 국세청의 기준시가, 재정경제부의 감정시가 등으로 다원화되어있는 토지가격체계를 하나로 통일시켜야 할 필요성이 대두되었고 이에 1989. 4. 1일 "지가공시및토지등의평가에관한법률"이 제정되며 공적지가제도로서의 "공시지가"가 탄생하게 되었습니다.
  • "공시지가"는 크게 "표준지공시지가"와 "개별공시지가"로 구분되며 일반적으로 "공시지가"는 국토교통부장관이 감정평가사에게 의뢰하여 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적, 사회적, 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 대표할 수 있는 표준지를 선정하고 적정가격을 조사·평가하여 국토교통부장관이 결정·공시한 매년 1월1일 기준의 단위면적당(㎡) 가격을 말하며 이를 "공시지가" 또는 "표준지공시지가"라고 칭하게 되며."공시지가" 즉, "표준지공시지가"는 개별공시지가의 산정기준은 물론 국가·지방자치단체 등의 기관이 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준으로 적용하고 있으며, 전국적으로 56만 필지가 표준지로 선정되어 있습니다.
  • "개별공시지가"는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가와 토지가격비준표를 기준으로 토지소재지 시장,군수,구청장이 관할구역내 토지의 특성을 조사하고 그 특성을 표준지공시지가의 토지 특성과 비교하여 지가를 산정한 후 감정평가사의 검증과 토지소유자의 의견수렴, 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 시장,군수,구청장이  결정·공시하는 개별토지의 단위면적당(㎡) 가격을 말합니다.

개별공시지가는 이렇게 쓰입니다.

개별공시지가는 다음과 같이 토지관련 국세 및 지방세 부과기준으로 활용됨은 물론 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로 쓰입니다.

개별공시지가의 쓰임을 제도, 적용범위, 적용게시일로 나눈 표
제도 적용범위 적용개시일
국세
  • 양도소득세
  • 법인세중 특별부가세
  • 증여세
  • 상속세
  • 양도차액 산출을 위한 기준시가
  • 양도차액 산출을 위한 기준시가
  • 증여가액 산출을 위한 기준시가
  • 상속가액 산출을 위한 기준시가
'90. 5. 1
'90. 9. 1
'90. 5. 1
'91. 1. 1
지방세
  • 종합토지세
  • 취득세
  • 등록세
  • 과세표준액 결정자료
  • 과세표준액 결정자료
  • 과세표준액 결정자료
'96. 1. 1
'96. 1. 1
'96. 1. 1
기타
  • 개발부담금
  • 농지전용부담금
  • 국공유재산의 대부,사용료
  • 개발제한구역 훼손부담금
  • 개발제한구역내 토지 매수
  • 개발사업 개시시점 지가의 산정
  • 전용대상 농지가격
  • 대부·사용료 산정을 위한 토지가격
  • 개발제한구역훼손부담금 산정기준
  • 개발제한구역내 매수대상 토지 판정기준
'92. 8.25
'92. 2.22
'90. 6.30
'00. 7. 1
'00. 7. 1

개별공시지가와 토지보상과의 상관 관계는?

토지보상가격은 이렇게 평가됩니다.

보상가격은 공특법 및 토지수용법의 규정에 의하여 국토교통부장관이 조사 및 평가하여 결정·공시한 표준지 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점·협의성립시 또는 재결시까지의 관계법령에 의한 당해토지의 이용계획, 지가변동율 및 생산자물가 상승율, 기타 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작하여 2인 이상의 감정평가사가 평가하되 공적제한이 있는 대상토지는 제한이 없는 최상의 유효토지로 사용되고 있는 상태로 상정하여 평가하게 됩니다.

개별공시지가는 토지보상가격과 관계가 없습니다.

개별공시지가는 각 시·군·구별로 표준지공시지가를 기준으로 국토교통부에서 제공한 토지가격비준표(공적 제한은 감가하여 산정)를 활용, 지가 담당공무원이 조사 및 산정한후 일정의 절차를 거쳐 시·군·구청장이 결정·공시한 지가로서 국세·지방세 및 각종 부담금과 사용료 등으로 활용될 뿐 토지보상과는 전혀 관계가 없습니다.
위와 같이 토지보상가액 평가의 기준이 되는 공시지가 용어의 혼동(표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉨)으로 인해 개별공시지가를 보상액산정의 기준으로 오해할 수 있으나 위에서 설명한 바와 같이 개별공시지가와 토지보상가액은 적용법령과 토지의 평가주체 및 평가방법이 다르며, 적용범위가 구분되어 있어 개별공시지가는 토지보상가액과는 전혀 관계가 없습니다.

개별공시지가의 활용

  • 토지관련 국세 및 지방세의 부과기준
  • 개발부담금등 각종 부담금의 부과기준

개별공시지가의 활용

1월1일기준

  • 국세 또는 지방세의 부과대상 토지(국, 공유지의 경우 도로 등 공공용 토지는 제외)
  • 개발부담금 등 각종 부담금의 부과대상토지
  • 관계행정기관의 장과 협의하여 개별공시지가를 결정, 공시하기로 한 토지

7월1일기준

  • 분할, 합병, 신규등록, 지목변경, 국, 공유지가 변경된 토지로 개별공시지가가 없는 토지
  • 문의사항

    옹진군청 민원감사실 토지관리팀 (032-899-2462)

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  • 최종수정 : 2023.11.24